Con sentenza n. 1597/2014, il Tribunale di Roma conferma un orientamento oramai acquisito nella Sezione VI circa la corretta applicazione dell’art. 3 D.Lgs. n. 23/2011 in relazione all’art. 1 comma 346 della Legge n. 311/2004. La problematica sottoposta al Tribunale di Roma riguarda la validità ed efficacia del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti prima e dopo la registrazione tardiva. 

La sanzione di invalidità comminata dall’art. 3 comma 8 del Decreto Legislativo 14.03.2011 n. 23, richiamante anche l’articolo 1 comma 346 della Legge 30.12.2004 numero 311 e relativo alla nullità dei contratti di locazione non registrati, può inquadrarsi tra le ipotesi di nullità del contratto per contrarietà a norme imperative. In relazione a tale nullità, il Legislatore ha previsto con il D.Lgs. n. 23/2011 una forma di sanatoria del contratto, attraverso l’integrazione legale ex art. 1339 c.c. ed ex art. 1419 c.c.. In virtù di tale meccanismo, le previsioni dettate dall’art. 3 commi 8 e 9 del detto decreto si sostituiscono al difforme regolamento contrattuale, assicurando così che l’atto di autonomia negoziale, validamente sorto tra le parti, comunque continui, per il principio di conservazione degli atti giuridici, ad essere produttivo di effetti.

Appare preferibile ritenere che la registrazione tardiva valga a sanare la nullità del contratto di locazione con efficacia ex tunc anche in relazione alla circostanza che, a seguito ed a causa della registrazione tardiva del contratto ed a decorrere da questa, le corrispondenti pattuizioni in punto di durata del rapporto, di rinnovo e di determinazione del canone, sono sostituite da quelle dettate dalla stessa normativa più volte citata.

Alla luce delle dette considerazioni, può assumersi che: a) per il periodo antecedente alla registrazione resta fermo ed è dovuto il canone convenzionalmente pattuito; b) per il periodo successivo alle registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre adeguamento nei termini sopra detti, e tiene luogo del canone convenzionale.