Con sentenza n. 22352/2014 la Corte Suprema si è trovata ad affrontare il tema dell’accertamento del danno da ritardato rilascio di immobile concesso in locazione.
Perché sia configurabile il danno previsto dall’art. 1591 c.c. debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita allegando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.
Secondo la Cassazione il giudizio diretto all’accertamento del nesso di causalità tra ritardo e perdita dell’occasione vantaggiosa, deve essere qualificato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero, il Giudice, ponendosi nella posizione del locatore, utilizzando cioè gli elementi a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, deve chiedersi se, qualora il ritardo nell’adempimento della obbligazione di rilascio non si fosse verificato, il locatore poteva evitare il danno.
Per meglio intenderci il Giudice deve porsi nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve tener conto di quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza.