Salve Avvocato, innanzitutto mi perdoni per il disturbo ma la contatto per avere un Suo parere in ordine ad un vicenda alquanto paradossale che mi è capitata che le riassumo brevemente: con regolare contratto d’affitto dal 2007 vivo in un appartamento, all’ultimo piano, sito a Roma in Via X di proprietà della Soc. Alfa s.r.l.
Nel gennaio ’08 la Soc. Alfa, proprietaria dell’intero immobile in cui si trova l’appartamento, decide di effettuare i lavori di straordinaria manutenzione dell’intera palazzina affidando tale incarico alla Soc. BETA S.r.l.
Ora all’inizio di tali lavori e soprattutto nel momento in cui si inizia con l’opera di smantellamento della pavimentazione della terrazza condominiale ho avuto costantemente delle infiltrazioni di acqua, provenienti dal soffitto, all’interno dell’immobile.
Tali infiltrazioni, che ormai durano da anni, hanno causato danni alla mobilia d’arredo e soprattutto disagi per me e la mia famiglia in quanto alcune camere sono inagibili.
Ho esposto formalmente il problema sia alla Soc. Alfa che alla Soc. Beta le quali hanno eliminato il problema dell’infiltrazione ma non hanno provveduto a sistemarmi l’appartamento che a causa delle infiltrazioni, che si sono protratte per anni, hanno reso e rendono inagibile alcune stanze dell’appartamento.
Come devo comportarmi? Devo provvedere alle riparazione a mie spese? Che cosa devo fare per far valere i miei diritti? Eppure pago e continuo a pagare regolarmente il canone d’affitto.
Grazie.
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Gentile utente Lei ha pieno diritto a chè tali lavori vengano eseguiti a “regola d’arte” dal locatore ( Soc. Alfa s.r.l.) il quale non può esimersi da tale obbligo.
Infatti ai sensi degli artt. 1575, n. 2 e 1576 c. c. il locatore ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto ed alla base di tali norme vi è l’onere, da parte sua, di provvedere a tutte le riparazioni necessarie e conseguentemente l’obbligo di vigilanza e custodia per la sua manutenzione e conservazione nonché conservare lo stato dell’immobile esistente all’atto della stipulazione del contratto.
Nel caso di specie, è fuor di dubbio come le circostanze che rendono esigibile da parte Sua il diritto alle riparazioni si siano verificate in un momento successivo a quello della consegna dell’immobile: le infiltrazioni di acqua, presenti in gran parte dell’appartamento, costituiscono eventi che hanno senz’altro diminuito il godimento del medesimo.
La giurisprudenza di legittimità ha statuito che: “l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda sia la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell’edificio; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di un consulente tecnico di parte o di ufficio, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all’inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto e il maggior danno da inadempimento” (Cass. Civ., sez. III, 28.06.2010, n. 15372).
Lei inoltre ha diritto al risarcimento dei danni patrimoniali consistenti nell’aver ingiustamente versato il canone per intero sebbene non abbia potuto godere pienamente dei vani locati anche a causa dei danni subiti alla mobilia in essi allocati (Cass. civ., Sez. III, 27/02/2004, n.3991).
Tale danno può essere quantificato come la quota parte di canone relativa ai vani di cui Lei ha avuto una minore fruibilità per via delle lamentate infiltrazioni dalla loro comparsa fino alla totale rimozione.
Sergio Scicchitano
