L’usucapione consiste nel diritto di poter essere proprietari di un bene, sia pur in assenza di un atto di compravendita, cessione o donazione.
Nel caso di un immobile, pertanto, per prenderne possesso legale è sufficiente possederlo in via continuata per venti anni, purché, in tale arco temporale, si agisca sull’immobile medesimo come se si fosse il vero proprietario: effettuando delle riparazioni, cambiando la serratura, pagando le bollette e gli oneri tributari.
A differenza dell’occupazione abusiva, l’usucapione di un bene immobile presuppone sempre e comunque il rispetto delle norme: il bene, in questo caso, non viene sottratto, ma utilizzato al posto del legittimo proprietario, ed in maniera regolare.
Perplessità, tuttavia, sono emerse nel caso in cui l’usucapione riguardi un condominio: nel 2017, infatti, alcuni condòmini citarono in Tribunale i propri vicini per avere la conferma dell’acquisto per usucapione di due porzioni di un’area comune esterna di pertinenza dell’edificio.
La Corte di Cassazione è intervenuta sulla questione, attraverso la nota sentenza n. 5335 del 02/03/2017, precisando che ai fini dell’usucapione si rende necessario un ulteriore requisito, ovvero il “godimento esclusivo”: il godimento del bene, pertanto, è inconciliabile con la possibilità di godimento altrui.
Conseguentemente, per avere diritto all’usucapione in un condominio, tale bene deve essere escluso agli altri anche nel semplice transito, il che si traduce, a titolo esemplificativo, nella necessità di recintare, bloccare, cambiare serrature e altro ancora: il bene deve essere utilizzato esclusivamente dall’usucapente, ed impedito ad altri.
Stando ad una più recente sentenza della Corte di Cassazione, sez. II, n. 32808 del 2021, “il condòmino può usucapire la quota degli altri senza che si renda necessaria un’interversione del possesso, ma a tal fine non è sufficiente che gli altri condòmini si siano astenuti dall’uso del bene comune: occorre altresì allegare e dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un possesso esclusivo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, per il tempo utile a usucapire”.
In conclusione, possiamo dunque asserire che laddove si tratti di parti dell’edificio che sono di proprietà comune di un condominio, stante la loro particolare ubicazione, non si può mai parlare di usucapione qualora vi sia semplicemente un utilizzo “più intenso” da parte di un condòmino rispetto ad altri, non potendosi ravvisare, nel caso di specie, un “godimento esclusivo”.
Per contro, si può addivenire all’usucapione di un bene condominiale, in presenza di un atto (o un comportamento), il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e che denoti, altresì – inequivocabilmente – l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva; in tal caso, tuttavia, ove vi sia un ragionevole dubbio in merito al significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere, qualora agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.
Dott.ssa Luana Di Giovanni
