Con la sentenza n. 24285/2017 la Corte di Cassazione ha affrontato il tema specifico della locazione di immobili urbani adibiti a uso non abitativo.
La vicenda traeva origine dal ricorso depositato dal locatore con il quale conveniva in giudizio il conduttore affinché il giudice di prime cure lo condannasse ai sensi dell’art. 1591 c.c. al risarcimento del danno in quanto quest’ultimo, nonostante avesse ricevuto la disdetta, rilasciava l’immobile soltanto all’esito di un lungo giudizio durato ben 5 anni.
La norma sopracitata dispone espressamente che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”
Il giudice di prime cure accogliendo parzialmente la domanda del locatore, riconosceva in capo a questo un diritto al risarcimento da ritardata restituzione che però andava calcolato non dalla data dell’invio della disdetta (31/01/1998) ma dalla data di intimazione della licenza di sfratto (30/10/2000).
Il conduttore impugnava la suesposta sentenza del tribunale dinanzi alla Corte d’Appello di L’Aquila, la quale tuttavia confermava quanto deciso dal giudice di prime cure.
Ricorrendo per Cassazione il conduttore lamentava il fatto che il giudice di secondo grado avesse erroneamente ritenuto infondato il motivo di appello con cui aveva evidenziato che non poteva ritenersi ingiustificato il mancato rilascio dell’immobile in considerazione che il locatore non aveva corrisposto l’indennità di avviamento dovuta.
Secondo l’orientamento consolidato della corte di cassazione “nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in virtù del combinato disposto degli art. 34 comma 3 e 69 comma 8 l. n. 392 del 1978, che condiziona l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile all’avvenuto versamento dell’indennità per l’avviamento commerciale, viene attribuito al conduttore un diritto di ritenzione sull’immobile locato fino alla corresponsione, anche nella forma dell’offerta reale non accettata, di tale indennità.”
Inoltre “il diritto del locatore al risarcimento del danno di cui all’art. 1591 c.c. per tardiva riconsegna dell’immobile riguarda esclusivamente il periodo successivo a quando il locatore abbia corrisposto l’indennità di avviamento, il quale costituisce condizione per l’esecuzione del provvedimento di rilascio”
Nel caso di specie dunque la Sez. III della Suprema Corte osservava che “poiché la ritenzione avveniva de jure, essa costituisce una causa di giustificazione impeditiva dalla scadenza dell’obbligo di riconsegna, che così non può degenerare in mora – se non dal momento del pagamento dell’indennità o quantomeno dall’offerta di pagamento della stessa.”
Alla luce di quanto ritenuto la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso proposto, cassava la sentenza impugnata e rinviava alla Corte d’Appello di L’Aquila.
Dott. Matteo Pavia
