Prima di parlare di “riclassamento immobiliare” è bene fare un passo indietro, per cristallizzare il concetto che ne sta alla base, ossia la “classe catastale”: si tratta di un parametro, con il quale si misura il livello di produttività delle singole unità immobiliari.
Dunque, quando l’Agenzia delle Entrate postula un riclassamento immobiliare per un determinato lotto, altro non fa che riconoscere che quel lotto non rientra più nella categoria precedentemente individuata, ma, sulla base di intervenuti mutamenti di vario genere (ammodernamento del quartiere, miglioramento dei servizi di viabilità e così via), ha subito un incremento di valore, con connesse conseguenze anche sul piano fiscale. Da qui, l’interesse per la questione in esame.
Tuttavia, è legittimo chiedersi, a questo punto, quali sono i mezzi che possono essere utilizzati dal Fisco per arrivare ad una simile determinazione.
È di recente intervenuta sul punto la Giurisprudenza Tributaria (CTR Roma, sent. n. 1550/17.), con una sorta di vademecum, con l’intento di fare chiarezza:
- È necessaria una verifica concreta e puntuale, realizzata anche mediante l’ispezione dell’immobile, nonché della zona in cui questo si trova;
- Non è possibile fare esclusivo riferimento alle rappresentazioni satellitari (come Google Maps), ma queste devono comunque essere integrate da una verifica fattuale;
- Le stime degli enti preposti all’uopo (come l’OMI) possono al più venire usate quali elementi di prova o fonti indiziarie, ma mai come presunzione del maggior valore attribuibile all’immobile (secondo quanto chiarito dalla Cassazione nella sent. n. 12308/2016).
Prof. Avv. Sergio Scicchitano