Nel caso di specie, l’acquirente sottoscrive un contratto di compravendita per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo e soltanto di recente decide di alienare il bene. In tale circostanza apprende che l’atto rogato al momento della trascrizione era privo del relativo certificato di agibilità, utile ai fini di garantire ogni caratteristica strutturale e igienico – sanitaria idonea alla destinazione d’uso prevista.

Il mancato rilascio del suddetto certificato non è più considerato condizione di nullità del contratto che ben può restare in vita pur se privo di tale certificazione e all’uopo è da escludere ogni responsabilità da parte del notaio rogante, il quale è comunque legittimato a vidimare l’atto. La giurisprudenza è infatti unanime nel ritenere che si tratti di una tutela da riferire al singolo compratore, che pertanto non comporta la violazione di norme urbanistiche.

L’onere di richiedere l’agibilità dell’immobile, al fine di renderlo consono all’uso abitativo grava quindi sui venditori, i quali anche in virtù di quanto previsto dall’art. 1375 c.c., avrebbero dovuto quantomeno tutelare la contraente agendo secondo buona fede e informarla della carenza di requisiti di abitabilità dell’immobile. Conseguentemente a tale mancanza infatti, il proprietario non potrà rivendere il bene ad un prezzo adeguato al valore d’acquisto, subendo un non trascurabile pregiudizio economico. Ai fini della contestazione per alienazione aliud pro alio, ossia la vendita di un bene difforme per destinazione d’uso e caratteristiche a quello che il compratore ha creduto di acquistare e che diversamente non avrebbe compravenduto, è necessario agire entro e non oltre otto giorni dalla scoperta del vizio.

Tuttavia, in caso di azione tardiva, il compratore può far valere la responsabilità contrattuale del venditore e richiedere il risarcimento dei danni per la “ridotta commerciabilità del bene”, ad esclusione delle ipotesi in cui si tratti di un immobile d’epoca o nel caso in cui la certificazione venga rilasciata successivamente, in base anche a quanto stabilito dalla recente giurisprudenza di legittimità (C. Cass. sent. n. 629 del 2014 e precedentemente C. Cass. sent. n. 23157 del 2013).

In conclusione, si ritiene che la parte danneggiata possa agire in giudizio per il risarcimento del danno da responsabilità contrattuale del venditore, la quale ha prescrizione ordinaria decennale. Si potrebbe inoltre far valere la mancanza di buona fede, quale elemento essenziale dell’accordo tra le parti contrattuali, di cui all’art. 1375 c.c., considerata l’omessa informazione circa le reali condizioni del bene.