Secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, il diritto al risarcimento del danno arrecato ad un bene spetta al soggetto che ne sia proprietario – ovvero a colui che eserciti sullo stesso un potere materiale di godimento qualificato – nel momento in cui si verifica l’evento dannoso.

Il credito risarcitorio, infatti, sorge contestualmente alla verificazione del fatto illecito e si configura come un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà sul bene danneggiato.

Da tale autonomia discende una conseguenza particolarmente rilevante sul piano pratico: il diritto al risarcimento non segue automaticamente le vicende circolatorie del bene, sicché, nell’ipotesi in cui quest’ultimo venga successivamente alienato, il credito risarcitorio rimane in capo al soggetto che era titolare del bene – o che comunque ne esercitava il potere di godimento – al momento del verificarsi del danno, salvo che le parti abbiano espressamente pattuito il trasferimento di tale diritto unitamente al bene.

Questo principio trova applicazione anche nell’ambito del condominio edilizio, contesto nel quale la struttura della proprietà presenta caratteri peculiari.

Nel condominio, infatti, accanto alla proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari, esiste una situazione di comproprietà pro indiviso su una serie di beni e parti dell’edificio che, per loro natura o per la destinazione funzionale impressa, risultano strumentali all’uso e al godimento delle unità stesse.

Si tratta, in particolare, delle cosiddette parti comuni dell’edificio – quali, a titolo esemplificativo, il tetto, le scale, i muri maestri, la facciata e gli impianti comuni – che appartengono a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali.

In tale contesto, qualora un terzo cagioni un danno alle parti comuni dell’edificio, il pregiudizio non incide su un soggetto unitario distinto dai condomini, ma si ripercuote direttamente sulla sfera patrimoniale di ciascun partecipante al condominio, in ragione della quota di comproprietà vantata sul bene comune.

Ne consegue che ogni condomino è titolare di un autonomo diritto di credito nei confronti del soggetto responsabile del danno, diritto che trova il proprio limite quantitativo nella misura della quota di partecipazione alla comunione.

Ciascun partecipante al condominio, pertanto, è astrattamente legittimato ad agire in giudizio nei confronti del responsabile per ottenere il ristoro del pregiudizio subito, nei limiti della propria quota.

Nella prassi, tuttavia, al fine di evitare una molteplicità di azioni giudiziarie individuali e di assicurare una gestione unitaria della tutela degli interessi comuni, è frequente che l’azione risarcitoria venga promossa dal condominio per il tramite dell’amministratore, il quale agisce quale rappresentante dei singoli condomini.

In tal caso, l’eventuale somma ottenuta a titolo di risarcimento rappresenta il risultato dell’esercizio di diritti che, pur essendo stati fatti valere in forma unitaria, appartengono in realtà ai singoli partecipanti alla comunione.

Qualora, dunque, all’esito del giudizio venga pronunciata una sentenza di condanna nei confronti del terzo responsabile, con conseguente attribuzione al condominio di una somma a titolo di risarcimento per i danni arrecati alle parti comuni, si pone il problema della corretta individuazione dei soggetti titolari del relativo credito. Il diritto al risarcimento, invero, sorge in capo ai soggetti che, in quel preciso momento, rivestivano la qualità di condomini e risultavano, pertanto, comproprietari delle parti comuni danneggiate.

Ne deriva che, nel caso in cui, successivamente al verificarsi del danno, uno o più condomini abbiano trasferito la proprietà delle rispettive unità immobiliari, il diritto alla quota di risarcimento non si trasferisce automaticamente in capo agli acquirenti, in assenza di un’espressa pattuizione contraria tra le parti del contratto di compravendita

Alla luce di tali considerazioni, una volta conseguita la somma risarcitoria, l’assemblea condominiale sarà chiamata a provvedere alla sua ripartizione tra i soggetti aventi diritto, individuati sulla base della qualità di condomino posseduta al momento della verificazione dell’evento dannoso e in proporzione alle rispettive quote millesimali di partecipazione alle parti comuni.

L’assemblea, pertanto, dovrà riconoscere il credito risarcitorio a coloro che risultavano titolari delle relative quote di comproprietà al tempo del fatto lesivo, indipendentemente dalle eventuali vicende traslative intervenute successivamente.

In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16396 del 2025, la quale ha ribadito che, in materia di danni arrecati alle parti comuni di un edificio condominiale, il diritto al risarcimento spetta ai soggetti che erano condomini al momento della verificazione del fatto dannoso.

Dott. Gennaro Ferrante