Con sentenza n. 2752/2015, la Corte Suprema si è trovata a dover valutare l’opponibilità o meno, al proprietario di un immobile, di un contratto di locazione stipulato dal precedente promissario acquirente in forza di un preliminare poi dichiarato risolto.
La Corte ricorda che il rapporto locativo ha natura personale sicché ben può essere instaurato da soggetto che abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico (ex multis, Cass. n. 9493/07).
Per meglio intenderci il soggetto che intende locare un bene non deve necessariamente esserne il proprietario o il titolare di altro diritto reale, ben potendo il diritto sul bene da parte del locatore derivare da un accordo traslativo del godimento, come per esempio un preliminare di compravendita.
Nel caso in esame gli Ermellini evidenziano che, allorché veniva stipulata la locazione, il preliminare era ancora valido ed efficace nonché rilevano l’irrilevanza ai fini della decisione della sopravvenuta risoluzione del titolo in base al quale era stato concesso il godimento del bene.
Ed infatti ai sensi dell’art. 1606 cc nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingua con effetto retroattivo le locazioni concluse dal locatore, aventi data certa, sono “mantenute”.
In conclusione la Corte ha espresso il seguente principio: “Poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare d’un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell’immobile cui ne sia stato trasferito il possesso. Con la conseguenza che – ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare – le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione – anche in tale situazione – il disposto di cui all’art. 1606 cod. civ. (Cass. n. 399/1982, Conf. n. 7189/2003, n. 3070/81, mass n. 413637 sulla prima parte; Conf. 3070/79, mass n. 403143).