Il nuovo testo dell’art. 1134 c.c. stabilisce che il condomino che sostiene delle spese per le parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Si tratta di una norma che ha come obiettivo principale quello di limitare l’attività gestionale dei singoli partecipanti a casi eccezionali, in modo da evitare abusi o speculazioni da parte dei singoli condomini. L’ambito di applicazione della norma riguarda le riparazioni di cose comuni, ma non vale per le opere effettuate dal singolo condomino nei beni di proprietà esclusiva.
Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di «spese urgenti».
Tale divieto viene meno quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare, che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente.
Pertanto, ai fini del rimborso delle spese affrontate per conservare la cosa comune, spetta al condomino dimostrarne l’urgenza ai fini dell’operatività dell’art. 1134 c.c. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza 3 settembre 2013, n. 20151.